对于惠州市惠城区不动产登记历史遗留问题处理意见（全文完整）

下面是小编为大家整理的对于惠州市惠城区不动产登记历史遗留问题处理意见（全文完整）,供大家参考。

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　关于惠州市惠城区不动产登记历史遗留 问题的指导意见(征求意见稿）

　为加快处理当前不动产登记存在的历史遗留问题，切实规范不动产登记行为，保护权利人合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字﹝2018﹞5号）等相关规定，结合我区的实际情况，本着依法依规、尊重历史、便民利民、统筹兼顾、分类处理的原则，现就惠州市惠城区国有土地不动产登记中遇到的普遍性问题提出如下意见: 一、有合法土地权属来源，宗地为划拨土地，符合交易条件的商品房、房改房、经济适用房、集资房、自建房等，当事人申请不动产转移登记，符合以下情形的可以保留划拨性质,其它情形的应补办土地使用权出让手续并缴纳土地出让金。

　（一）申请不动产继承、夫妻析产的，但房屋所有权在现权利人名下而划拨土地使用权仍在前权利人名下的自建房除外。

　（二）房屋所有权与土地使用权的权利人不一致，申请将土地使用权由前权利人转移至现权利人名下涉及补、换权属证书的，但房屋所有权在现权利人名下而划拨土地使用权仍在前权利人名下的自建房除外。

　（三）因行政划转、公司分立或合并导致权属转移且土

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　 地用途符合划拨目录的。

　（四）由政府安排的拆迁安置房产权转移给被拆迁户的，但拆迁安置补偿协议另有约定的除外。

　（五）村集体经济组织在依法批准的国有住宅留用地范围内，将建设好的住房按照协定分配转移给村民的;或者将住宅留用地按照批准文件分配转移给村民建设住房的，及村民住房实际建设占地面积超出原批准的土地分配面积且已按用地现状面积办理了建设工程规划许可证或建设工程规划验收手续的。

　（六）法律、行政法规规定的其他情形。

　二、已取得房屋所有权证书但未取得国有土地使用权证书或合法国有建设用地使用权批准文件的，按以下情形认定土地的合法性：

　（一）1987年1月1日之前在国有土地上建成房屋的（以规划验收或房屋产权登记时间为准），视为具有合法土地权属来源的划拨土地，按原已建成的建筑占地面积进行测绘落宗及办理不动产登记。

　（二）1987年1月1日之后建成房屋（以规划验收或房屋产权登记时间为准）且无合法土地批准文件的，按原已建成的建筑占地面积进行测绘落宗，由当事人依法完善用地手续后予以办理不动产登记，如持有1990年3月28日前镇政府（办事处）、国土所或规划办（建管所）批准文件的，视为具有合法土地权属来源的划拨土地。

　（三）在集体所有土地上开发的商品房，一律不得办理不动产登记。

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　 三、已取得国有土地使用权证书或合法国有建设用地使用权批准文件或符合相关土地权属来源合法性认定规定，但已建房屋未取得建设工程规划验收手续的，按以下情形完善房屋规划验收手续：

　（一）1986 年 3 月 31 日之前建成的房屋，由权利人提出申请，规划管理部门出具核查意见并经房屋安全鉴定部门鉴定质量合格，由居委会（或村委会与村小组）出具房屋建设时间的调查意见，镇政府（办事处）出具核查意见，经不动产登记部门在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等场所公告 15 天无异议或异议不成立的。

　（二）1986年4月1日至1990年3月31日建成的房屋，能提供规划管理部门或镇政府（办事处）城建办的建房批准文件，由权利人提出申请，规划管理部门出具核查意见并经房屋安全鉴定部门鉴定质量合格的。

　（三）1990年4月1日至1997年12月31日建成的房屋，能提供《建设工程规划许可证》或镇政府（办事处）城建办的建房批准文件，由权利人提出申请，规划管理部门出具核查意见并经房屋安全鉴定部门鉴定质量合格的。

　四、已取得房屋所有权证书但建筑物占地面积与国有土地使用权证书登记面积不一致，分别情况作如下处理：

　（一）根据宗地界址是否发生变化的情形分类处理 1、宗地界址未发生变化但因测量方式等原因导致宗地面积与原土地使用权登记面积不一致的，其中划拨土地及未超5平方米的出让土地按实际测量面积登记，超出5平方米（不含）的出让土地需依法完善用地手续后才予办理不动产

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　 登记。

　2、宗地界址发生变化，建筑物占地范围与原宗地界址线不一致的，按照已办理了房屋所有权证书的建筑物现状，按照等面积原则依法调整宗地界址线。界址线无法按等面积原则调整，建筑物占地面积超出原土地使用权登记面积的依不同情形处理，其中建筑物基底占地面积未超土地登记面积5平方米的，不动产登记部门直接按现状办理登记；建筑物基底占地面积超土地登记面积5平方米（不含）以上的，应依法完善用地手续后才予办理不动产登记。

　（二）房地产开发建设项目存在超用地批准面积情形的 房地产开发建设项目存在超用地批准面积5平方米以上情形的，应依法作出处理并完善相关用地手续后方予办理不动产登记。但在不动产统一登记实施前，房地产开发建设项目已经完成规划建设及竣工验收手续，且合法购房人已取得房屋所有权证书，且属非转让情形，在未依法完善相关手续前提出不动产登记申请的，不动产登记机构可予以办理，按照建筑物现状进行测绘落宗，在不动产登记簿及证书附记栏标注“该宗地存在超用地面积情况有待进一步处理”，由惠城区自然资源局会同惠城区城乡管理和综合执法局在登记后一年内依法作出处理，待完善用地手续后方可办理转让手续。

　五、对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限及起止日期与原土地权属来源材料保持一

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　 致，在不动产登记簿及不动产权证书附记栏记载原批准用途。对于房屋用途与土地用途不一致的，按以下情形处理：

　（一）在非住宅类土地上建设的住宅类房地产开发项目 符合规划前提下，应依法完善改变土地用途的相关手续后才予办理不动产登记。但不动产统一登记实施前，房地产开发建设项目已经完成规划建设及竣工验收手续，且合法购房人已取得房屋所有权证书，且属非转让情形，在未依法完善相关手续前提出不动产登记申请的，不动产登记机构可予以办理，分别按照原证书记载的土地、房屋用途进行登记，并在登记簿及证书上标注“存在未按批准土地用途建设房屋情况有待进一步处理”，待完善土地用途变更相关手续后方可办理转让手续。

　（二）工业用地、机关团体用地、教育用地等土地上配套建设的宿舍楼，房改房、集资房等 房屋已经完成规划建设及竣工验收手续，且当事人已取得房屋所有权证书，属非转让情形的分别按照原国有土地使用权证书、房屋所有权证书的用途登记。涉及分割、转让的依据土地的权属来源情况、配套设施的规划条件约定情况及相关产业政策规定等不同情形的，依据相应的政策法规分类处理。

　（三）历史出让住宅类用地的土地批准用途与房屋规划用途不一致的 2013年6月21日之前出让的仅有单一土地使用权年限70年的住宅类用地，房地产开发建设项目已经取得建设工程规划许可批准书或建设工程规划验收手续,且规划条件明确允

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　 许配建商业服务配套设施的，不动产登记部门按照房屋批准的规划用途登记不动产单元的土地用途及土地使用权年限。其中，房屋规划用途为住宅类的，土地用途登记为城镇住宅用地，土地使用起始日期及使用年限以土地出让批准文件为准；房屋规划用途为商业服务类的，土地用途按房屋规划用途确定，细化至《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级地类，土地使用期限登记为40年，起始日期以土地出让批准文件为准。

　六、关于购房人已办理房屋所有权证书的楼幢或住宅小区跨宗地且所跨宗地的土地使用权的权利性质、年限不一致的，分别情况作如下处理：

　（一）土地使用权权利性质不一致的：属于转让情形的，按照划拨与出让土地的占比情况补缴出让金后方予办理不动产转移登记；不属于转让情形的，可予登记，并在不动产登记簿及证书附记栏分别标注划拨与出让土地的面积。

　（二）土地使用权年限不一致的：房屋已办理土地分割登记的按照原土地分割登记的年限登记；房屋未办理土地分割登记的，按照所涉宗地的土地使用权年限选其一在登记簿及证书的“使用期限”栏上登记，并将所涉宗地的全部土地使用权年限在附记栏标注，宗地的土地使用权年限以登记簿及证书附记栏标注的土地使用权年限为准。

　七、合法宗地上的房屋所有权多次转移，转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但未同步办理土地使用权转移登记，导致房屋所有权证书与国有土地使用权证书的权利主体不一致，分别情况作如下处理：

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　 （一）当事人持房屋所有权证书和国有土地使用权证书共同申请不动产登记的，经调查核实，注销原土地使用权登记及证书，予以办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。属划拨土地的，按照本意见第一条规定处理。

　（二）已办理土地分割登记的，房屋所有权证书权利人单方申请的，经调查核实，并在不动产登记机构门户网站公告15个工作日，公告期满无异议或异议不成立的，可予以注销原土地使用权登记后办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。

　八、关于已完成或部分完成开发建设的住宅小区，原开发商销售房产后土地使用权被查封或设定抵押等问题，分别情况作如下处理：

　（一）原开发商名下土地使用权被查封的 土地被查封前，购房人已取得房产证的，可办理该存量房不动产转移登记和抵押登记;土地被查封前，购房人已办理商品房预售登记备案或预购商品房预告登记的，在房屋办理首次登记后，可办理该增量房不动产转移登记，及办理相应的预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。

　（二）原开发商名下土地使用权设定抵押的 土地抵押登记前，购房人已取得房产证的，可办理该存量房不动产转移登记和抵押登记; 土地抵押登记前，购房人已办理商品房预售登记备案或预购商品房预告登记的，在房屋办理首次登记后，可办理该增量房不动产转移登记，及办理相应的预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。

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　 九、关于开发建设单位已注销等原因导致购房人无法共同申请办理不动产登记等问题，按如下方式处理：

　因开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记的，如土地和房屋的权属来源清楚、界址明确，房屋的规划报建及竣工验收等批准文件齐备清楚，购房人可凭备案的购房合同、购房款票据（或证明）、税费凭证等单方申请登记，不动产登记机构经核实并公告后办理首次、转移等不动产登记。

　十、登记部门在办理划拨用地的不动产登记业务时，经查原登记档案资料中有计收土地出让金相关证明材料的，权利性质按出让登记，土地用途按原房屋用途登记，土地使用期限起始日期按土地出让金缴交票据记载的日期登记。

　十一、惠城区自然资源局会同惠城区城乡管理和综合执法局依法处理历史遗留问题，开发建设单位应主动配合完善相关手续。对不配合政府部门处理违规行为，导致历史遗留问题未有效解决的开发建设单位，应将不良信用记录纳入惠州市不良社会信用体系管理，情形严重的，依照相关规定予以惩处。

　十二、附则 （一）本意见适用于惠州市惠城区国有土地范围内不动产登记有关历史遗留问题的处理，集体土地范围内相关历史遗留问题以及农村宅基地办理不动产登记不适用本意见。

　（二）按照本意见应依法完善用地审批手续的处置方式和土地出让金的缴纳标准按有关规定执行。

　（三）本意见自2020年xx月xx日起施行，有效期3年。